2、已劃定非農建設用地調整置換到城市更新項目

　　非農建設用地的調整置換，是指已劃定的非農建設用地因城市規(guī)劃實施需要等原因所進行的調整置換，包括非農建設用地調整置換至城市更新項目以及對與現(xiàn)行規(guī)劃不符的非農建設用地進行調整置換。已劃定的非農建設用地因城市規(guī)劃實施需要等原因面臨不得不調整置換的現(xiàn)實困境，根據(jù)《龍崗非農辦法》、《龍華非農辦法》、《寶安非農辦法》相關規(guī)定（詳見表2），與現(xiàn)行規(guī)劃不符的非農用地可進行調整置換。為了解決非農指標再次落地選址難的又一問題，《坪山非農辦法》明確規(guī)定在非農建設用地與現(xiàn)行規(guī)劃不符的情況下，可優(yōu)先將非農指標調入城市更新項目。非農建設用地的調整與城市更新項目非農指標的調入兩者相互結合更有利于各區(qū)非農建設用地的后續(xù)管理。

　　《龍崗非農辦法》第九條第一款

　　已劃定非農建設用地與現(xiàn)行規(guī)劃不符（包括與基本生態(tài)控制線、基本農田相沖突等情形）以及用地面積小于3000平方米的零星非農建設用地，可根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃辦理調整手續(xù)。

　　《龍華非農辦法》第五條第一款（二）項

　　已劃定的非農建設用地有下列情形的，可申請調整置換：（二）與規(guī)劃不符（包括占用規(guī)劃的道路、市政公用設施、公共配套設施、綠地、高壓走廊、河道藍線、水源保護區(qū)、基本生態(tài)控制線、水域和其他非城市建設用地等）或與已批用地存在沖突的。

　　《寶安非農辦法》第十條第一款

　　已劃定非農建設用地因與現(xiàn)行規(guī)劃不符（包括占用規(guī)劃的道路、市政公用設施、公共配套設施、綠地、高壓走廊、河道藍線、水源保護區(qū)、基本生態(tài)控制線、水域和其他非城市建設用地等）或與已批用地存在沖突等原因導致原地塊不能開發(fā)利用的，或依據(jù)本辦法第九條確需異地調整置換的，按下列規(guī)定處理，但已按本辦法第七條處理的除外。

　　《坪山非農辦法》第十條第一款（三）項

　　與市政配套設施、公共配套設施用地、基本生態(tài)控制線和基本農田等相沖突的非農建設用地指標可優(yōu)先騰挪至城市更新項目。

　　結語

　　深圳是全國第一個通過征地和轉地的方式實現(xiàn)市域范圍內全部土地國有化的城市，但是，這也在破除土地城鄉(xiāng)二元體制的同時，產生了“合法外用地”、“違法建筑”與合法土地房屋并存的新的二元結構。針對這一矛盾與問題，深圳市以非農建設用地調入城市更新項目為契機，探索通過明晰“合法外用地”和“違法建筑”的法律產權關系，明確非農建設用地的管理原則，引導非農建設用地按照城市規(guī)劃確定的用途進行管控；完善非農建設用地與城市更新改造相結合的政策，并與土地整備、征地拆遷、社區(qū)和產業(yè)轉型政策相結合統(tǒng)籌推進，一攬子解決土地整備范圍內涉及的征轉地、違法建筑等各類土地歷史遺留問題，其實踐探索對我國其他城市開展存量用地再開發(fā)和農村土地合理流轉有現(xiàn)實的借鑒意義。