通過導入生態(tài)觀光農業(yè)、引入藝術創(chuàng)意產業(yè)等手段， 黃埔古村煥發(fā)新的生機， 村民經濟收入逐步提高。
 

　　今年11月底，廣州市人大常委會組織調研組，對廣州市城市更新局落實《政府工作報告》目標任務情況進行了集中視察并召開了相關座談會。調研組對廣州市城市更新工作給予高度評價，并表示，今后將繼續(xù)關注廣州市城市更新改造工作，與相關職能部門共同推進“三舊”改造工作。

　　改革開放40年以來，廣州城市化、工業(yè)化快速發(fā)展，城市人口大量增加，常住人口從282萬增加到1450萬，這些人口高度集中在6個老城區(qū)。隨著城市規(guī)模的擴大，市區(qū)內留下了大量“三舊”地區(qū)，即舊廠、舊城和舊村（“城中村”）。近年來，國家以及省市相關部門一直非常重視廣州的城市更新工作，出臺了一系列的相關政策。

　　回顧  成立城市更新局全國首開先河

　　在廣州，2000年之前建設的老舊小區(qū)有779個、建筑面積5180萬平方米，涉及人口約80萬戶、260萬人。越秀區(qū)，平均人口密度是30364人/平方公里，超過了紐約、東京中心城區(qū)人口密度。

　　我國城市更新最早的研究始于1979年，吳良鏞教授從如何正確處理好城市更新中繼承與改造的問題出發(fā)，提出了“有機更新”的理論構想。

　　2008年12月，根據(jù)《國土資源部關于與廣東省共同推進節(jié)約集約用地試點示范省建設工作的函》這一文件，國土資源部與廣東省人民政府簽署了《共同建設節(jié)約集約用地試點示范省合作協(xié)議》，并拉開“三舊”改造序幕。其后，全省以實施“三舊”改造為契機，創(chuàng)立“三舊”改造政策體系，穩(wěn)步推進舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造。在政府主導下，允許符合條件的項目自行改造，合理分配土地增值收益，以全面拆建模式為主，單個項目推進，側重硬件設施改造。

　　2014年12月，廣州機構改革方案公布，將廣州市“三舊”改造工作辦公室的職責、市有關部門統(tǒng)籌城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善的職責整合劃入廣州市城市更新局。值得一提的是，這在全國是正式設置首個城市更新局。

　　2015年，廣州市更新局出臺城市更新“1+3”政策，常態(tài)化有序推進更新改造，以政府主導、市場運作、利益共享為原則，強調產業(yè)轉型升級、歷史文化保護和人居環(huán)境改善，創(chuàng)新性提出“微改造”更新方式，注重長期效益和可持續(xù)發(fā)展，確保產業(yè)和項目的有機融合，完善各利益主體土地增值收益共享機制。

　　探索  以人為本推進“微改造”模式

　　截至目前，廣州全市已批城市更新項目1090個、改造面積106.5平方公里，其中，2016-2018年城市更新年度計劃共納入正式項目850個、涉及用地面積175平方公里，安排市級城市更新資金23億元。2018年下發(fā)的兩批城市更新年度計劃中，納入正式項目651個、68.88平方公里，安排市財政資金16億元，其中，微改造項目597個、47.74平方公里。

　　近幾年的城市更新計劃重點探索“微改造”模式，強調以人為本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隱患，對建成區(qū)中存在安全隱患的建筑，實施局部拆建、整治，消除安全隱患。同時充分挖掘老城區(qū)潛在資源和優(yōu)勢，保護和修繕文物古跡、工業(yè)遺產，對歷史建筑予以活化利用，延續(xù)歷史文脈、保存城市記憶。老舊小區(qū)微改造注重文化內涵彰顯、歷史風貌的傳承，探索建與管的并重，不僅要建設、要改變面貌，更加注重產業(yè)的引入與培植。

　　近年來，廣州市的城市更新工作穩(wěn)步推進，明確改造對象為：存量低效用地的改造，“三舊”用地；對公眾安全構成威脅的樓宇修復；老舊社區(qū)及其環(huán)境、公建套配（學校、醫(yī)院、養(yǎng)老）；文物修繕保護，在保障城市居住安全、完善配套設施、促進產業(yè)轉型升級、保護歷史文化遺產、盤活低效存量用地、提升節(jié)約集約用地水平等多方面取得進展。

　　截至目前，廣州已推進改造696個老舊小區(qū)，投入市財政資金16.4億元，累計整治“三線”274公里，維修消防設施2291項，規(guī)范垃圾清運點226個，新增綠化2.6萬平方米，拆除違章建筑2.5萬平方米，修繕歷史建筑901平方米。配建公共服務設施（場所）1397個，建筑面積200萬平方米，其中學校（含幼兒園）128所，文化體育設施232個，郵政所等市政公用設施450個，菜市場45個，養(yǎng)老機構設施等社區(qū)服務與行政管理設施542個。城市更新通過舊廠自主改造、政府收儲、舊樓宇更新、村級工業(yè)園升級改造等方式，主動淘汰落后產業(yè)，引入創(chuàng)新型優(yōu)勢產能，實現(xiàn)空間重構和土地重配，推動優(yōu)勢資源和要素集聚發(fā)展。目前，已關停搬遷企業(yè)310家，推動華南國際港航服務中心、萬科黃埔跨境電子商務園區(qū)、TIT紡織產業(yè)園等轉型升級，成功引入百度、微信、唯品會等企業(yè)4676家，建成科技孵化器5個，年產值1530億元，提供就業(yè)崗位13萬個。

　　展望  盤活存量以更新為城市增值

　　十八屆三中全會后，國家嚴控500萬以上人口特大城市中心城區(qū)新增建設用地。2015年中央城市工作會議明確要嚴控增量、盤活存量，尊重城市發(fā)展規(guī)律，開展城市更新和城市修補。廣東省在全面推進土地節(jié)約集約利用的指導意見中提出，原則上廣州每年使用建設用地總量中存量用地的比例不得低于60%。

　　關于廣東省土地年度供應計劃，今年3月12日，省國土資源廳領導到廣州市調研時提出，廣東省將從今年起，除基礎設施和民生項目外，不再向珠三角地區(qū)直接下達新增建設用地計劃指標，探索實行“三舊”全面改造“拆一獎X”，綜合整治“拆三獎X”政策。將新增建設用地指標分配與盤活存量建設用地、推進“三舊”改造、推進拆舊復墾等工作掛鉤。推進“三舊”改造，盤活存量土地將成為土地管理的重要方向。

　　廣州市城市更新局相關負責人介紹，未來城市更新的內涵將會繼續(xù)提升，城市更新的外延也將繼續(xù)拓展，從盤活存量建設用地，節(jié)約集約用地，延伸到改善人居環(huán)境、促進產業(yè)轉型升級、社會治理體系完善、人文精神重構等。從“三舊”改造的范圍延伸到了老舊小區(qū)微改造、特色小鎮(zhèn)、村級工業(yè)園產業(yè)轉型升級、歷史文化街區(qū)保護與活化等。特大城市發(fā)展建設將進入以盤活存量為主、在存量空間中實現(xiàn)增量價值的發(fā)展階段，城市更新將是未來城市發(fā)展的重要驅動力和長期重點系統(tǒng)工程差異化推進，更新即為發(fā)展。

廣州T.I.T 國際服裝創(chuàng)意園

　　典型案例

　　黃埔古村：建村1000多年，是明清海上絲綢之路的起點，現(xiàn)存文物建筑51處。首期按“不改變文物原狀”原則修繕9座清代和民國的建筑，2010底已完工。整治通過導入生態(tài)觀光農業(yè)、餐飲食宿等旅游行業(yè)，引入藝術創(chuàng)意產業(yè)，優(yōu)化古村經濟結構，村民經濟收入逐步提高。通過房屋抽疏，打通消防通道、完善交通系統(tǒng)、優(yōu)化建筑間距、美化空間形態(tài)，使文物保護與開發(fā)、改善民生、促進村社經濟發(fā)展三者平衡發(fā)展。

　　廣州T.I.T國際服裝創(chuàng)意園：前身為成立于1956年的廣州紡織機械廠，2004年正式停產，停產時年產值僅1000多萬元，處于虧損狀態(tài)。在不改變用地性質、房屋權屬和建筑物主體結構，最大限度保留園區(qū)老工業(yè)廠區(qū)有價值的原始建筑體貌特征及原生態(tài)環(huán)境的前提下，對園區(qū)各部分使用功能進行了重新規(guī)劃，以符合園區(qū)的功能定位和發(fā)展的需要，通過升級改造將該舊廠房建設成以服裝創(chuàng)意為主題的時尚產業(yè)園區(qū)。

　　天河區(qū)德欣小區(qū)：該小區(qū)除了普遍存在的房屋老化損壞、墻體剝落、供水排污系統(tǒng)殘舊等，還有停車位緊張、人車混雜、私人花草占用公共通道等問題。借鑒“共享經濟”的概念，將小區(qū)的一半車輛分流到附近寫字樓的地下停車場，消滅了亂停亂放的現(xiàn)象。微改造中大家想到了“共享賞花”，鼓勵居民將自家種植的花草擺放在新建的花基上，既不影響通行，又方便住戶照看花草。巧用“共享經濟”概念解難題，對今后老舊小區(qū)的改造有啟迪意義。

永慶坊是“微改造”的成功案例

　　政策解讀

　　“三舊”改造 繼續(xù)放權 省級層面 實現(xiàn)零審批

　　2018年4月廣東省國土資源廳印發(fā)《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》，對廣東省“三舊”改造工作進行了新的部署，主要內容包括：

　　進一步下放權限，廣東省對“三舊”改造實現(xiàn)零審批，將“三舊”改造所有的審批權委托市級更新部門實施，這一次又將標圖建庫審查權下放地級以上市；同時，放寬對“舊”的時間要求，從2007年6月30日前放寬至2009年12月31日前。

　　進一步厘清政府職能：明確政府在“三舊”改造中的職能就是制定規(guī)則、編制規(guī)劃，以及標圖建庫、實施方案、土地征收審批等。

　　規(guī)范對改造主體的認定：實施意見首次明確規(guī)定集體建設用地使用權的受讓人甚至承租人，經村集體經濟組織表決同意，也可成為改造主體。

　　此外，《實施意見》還明確了實施改造的具體方式、舊村長改造的供地對象，并規(guī)范了“三地”報批方式。

　　為貫徹落實省《實施意見》，結合廣州實際，廣州市城市更新局正加緊制訂《關于深入推進廣州市城市更新工作的實施細則》，優(yōu)化城市更新政策，調動各方主體積極性，進一步用足用好用活“三舊”改造政策。

　　典型做法

　　城市更新要留住城市的“根”

　　今年10月24日下午，習近平總書記到廣州市視察，第一站是荔灣區(qū)西關歷史文化街區(qū)永慶坊。習近平總書記沿街察看了舊城改造、歷史文化建筑修繕保護情況，還走進粵劇藝術博物館了解了粵劇藝術傳承和保護情況。廣州美景千千萬，為何永慶坊獨獲殊榮？

　　在傳承保護中進行改造

　　永慶坊坐落在廣州最具“廣味”的荔灣區(qū)西關。大街小巷里，彌漫著濃郁的嶺南文化氣息。近幾年，通過“修舊如舊”的舊城改造，永慶坊既保持了“原汁原味”的西關老城風貌，又吸收了不少時尚元素，成為廣州年輕人文化創(chuàng)意的聚居地、廣州眾多特色文化街區(qū)的代表。永慶坊的特色源于對傳承的堅守和對創(chuàng)新的包容。其實，傳承和創(chuàng)新、堅守和包容，不但是永慶坊的文化特色，也體現(xiàn)著廣州在城市更新過程中注重保護歷史文化。

　　廣州“三舊”改造辦成立后的第一次會議就是討論對歷史文化的保護，作出的第一個規(guī)定就是在“三舊”改造中加強歷史文化保護的規(guī)定。明確規(guī)定“三舊”改造方案中必須要有關于歷史建筑的評估和保護專章。截至目前，共投入資金約6.6億元，活化歷史文化街區(qū)，保護修繕文物古跡、工業(yè)遺產、歷史建筑213宗，總建筑面積13.9萬平方米，其中文沖、橫沙、茅崗三地通過改造，保護和修繕各級文物、歷史建筑近2萬平方米。

　　此外，廣州還針對性擬定舊村莊保護措施。要求在編制改造方案時,對改造地塊內的家族祠堂、名人故居、具有嶺南風格的特色建筑及古樹名木等列出“歷史文化保護清單”，擬定“歷史文化保護專章”，制定針對性的保護措施。

　　在舊廠改造中，廣州也注意工業(yè)文化的傳承保留。堅持保護工業(yè)遺產、傳承工業(yè)文化的原則，對具有保留價值的工業(yè)遺產提出保護措施，保障工業(yè)遺產文化的傳承。

　　創(chuàng)新管理讓百姓得實惠

　　廣州舊村違建現(xiàn)象比較普遍，這給舊村改造帶來了很大的困難。隨著城市化發(fā)展，廣州不少城中村告別了原有的耕種模式，開始過上了包租公、包租婆的“蹺腳數(shù)錢”生活。舊村改造不僅沒有誘發(fā)村民搶建風潮，而且凡是進行改造的舊村，都徹底斷了違建的根。廣州近十年每年都要拆除一定數(shù)量的違建，像獵德村、裕安圍村、黃埔村等改造后，都不再有違法建設，因為已經沒有違建的土壤。

　　舊村改造用地是村民宅基地，屬于村集體用地，也是農民唯一的生產資源。因此，要把最大限度保證農民利益擺在首位。其次，政府有嚴密的成本測算，包括安置房住宅、商業(yè)等建筑量、容積率、比例等，以最大限度保證改造參與各方的利益平衡以及公共利益。廣州市專門制定了《廣州市城中村改造成本核算指引（試行）》《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，對城中村改造成本核算作了詳細的指引，保證改造后村集體經濟收入不降低、村集體收入有所增加等。國家對增值部分有調節(jié)，房價上漲，稅收越多，包括增值稅、所得稅等?？陀^地說，正是因為企業(yè)有開發(fā)經營的空間，才推動了舊村的改造，城市更新也體現(xiàn)了社會各方利益的一種再分配和均衡，實現(xiàn)了多贏。

　　舊小區(qū)微改造由于全部要靠政府投入，從2018年起，廣州計劃連續(xù)三年每年投入不少于10億元、三年不少于50億元用于老舊小區(qū)微改造。對老舊小區(qū)的微改造注入人文關懷和養(yǎng)老功能：社區(qū)里構建成5分鐘的步行生活圈；推動在社區(qū)里建設價廉物美的長者飯?zhí)茫峁┗镜纳畋Ｕ?。構思通過地下隧道把老舊小區(qū)與地鐵聯(lián)通起來，讓居民免受刮風下雨之苦。