彭劍波 清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長

    今年5月份，《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》落地，宣告城市更新進入全域推進、深度實施的新階段。

    《中國經(jīng)營報》記者注意到，作為首都和歷史文化名城，北京的城市更新在歷史文化保護紅線、減量發(fā)展天花板、超大城市治理復(fù)雜度三重約束下，通過政策創(chuàng)新與多元共治，探索出一條“文保優(yōu)先、民生為本、科技賦能、共生更新”的首都路徑，其經(jīng)驗對全國歷史文化名城更新具有重要參考價值。

    近日，記者專訪清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波，就北京城市更新過程中的典型案例以及方法論進行探討。

    高質(zhì)量城市更新項目應(yīng)該“五新融合”

    《中國經(jīng)營報》：中海大吉巷項目近期開業(yè)引發(fā)廣泛關(guān)注，你認為它有哪些亮點和創(chuàng)新點值得推介？

    彭劍波：該項目最近比較熱門，我認為其創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在四個方面。

    一是文保優(yōu)先與商業(yè)開發(fā)的平衡：在對文物古跡保護的前提下，實現(xiàn)了商業(yè)運營、文化傳承與城市發(fā)展的良好結(jié)合，為歷史地段更新提供了新樣板。核心是處理好文物保護與商業(yè)開發(fā)、生態(tài)可持續(xù)之間的關(guān)系。

    二是立體空間利用模式創(chuàng)新：地上守形制，地下挖價值。地上遵循原有形制和風(fēng)貌，地下空間挖掘潛力，打造具有場景感的下沉庭院，地上地下共同提升片區(qū)的立體空間價值。

    三是業(yè)態(tài)煥新與創(chuàng)新：不僅重視空間更新，也重視業(yè)態(tài)更新。引入了大量優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)，既包含傳統(tǒng)文化元素，也有新國潮和“非標(biāo)商業(yè)”，這得益于企業(yè)強大的商業(yè)運營和招商能力。

    四是運營前置：項目伊始重視招商工作和運營邏輯，成功實踐了“運營前置、招商先行”的理念，開業(yè)即網(wǎng)紅，首日客流量約20萬人次，商業(yè)招租率超過96%，呈現(xiàn)出高質(zhì)量的運營狀態(tài)。

    此外，它在治理革新方面也做得不錯，關(guān)注了原住民和周邊市民的需求，打造了“主客共享”的新商圈，有效提升了所在片區(qū)及城南的生活配套質(zhì)量。

    高質(zhì)量的城市更新項目應(yīng)該是“五新融合”的，即文化復(fù)興、空間更新、產(chǎn)業(yè)煥新、運營創(chuàng)新、治理革新。

    具體來看，文化復(fù)興即在保護文物、傳承文脈基礎(chǔ)上，擦亮文化IP，塑造城市文化新地標(biāo)，打造文商旅融合新亮點；空間更新即應(yīng)保盡保、修舊如舊，以繡花功夫提升空間立體利用效率，營造場景感，引導(dǎo)空間合規(guī)、合理、有序、高質(zhì)量利用，新舊共生、好用管用、區(qū)域協(xié)同；產(chǎn)業(yè)更新即推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)迭代升級以及新質(zhì)生產(chǎn)力的集聚成勢；運營創(chuàng)新指運營前置、招商先行，以運營績效為重要考核標(biāo)準(zhǔn)，以平米論英雄，精細化、精準(zhǔn)化運營，通過運營吸引流量導(dǎo)入，實現(xiàn)價值轉(zhuǎn)化，激發(fā)城市發(fā)展的魅力、活力、動力、競爭力；治理革新即踐行人民城市為人民的理念，凝聚各方力量，整合各方資源，優(yōu)化體制機制，通過參與式規(guī)劃、協(xié)商型治理，實現(xiàn)共商共治共贏。

    《中國經(jīng)營報》：北京涉及文物古跡保護的更新項目，通常會遇到什么問題？在政策細則上是否有優(yōu)化空間？

    彭劍波：北京作為歷史文化名城，中軸線申遺成功，展示了首都核心區(qū)（尤其是中軸線及周邊）的文物保護工作成績，也對首都城市更新提出了更高要求。在城市更新中，必須持續(xù)踐行“整體性保護”和“原真性保護”原則。

    大吉巷項目比較好地處理了文物保護與城市更新的辯證關(guān)系，為北京乃至其他城市文物集中區(qū)域的更新提供了樣板。其經(jīng)驗表明：保護文物是第一位的，更新在保護文物的前提下進行，也是可以大獲成功的。

    鑒于文物保護投入大、對周邊改造要求高、成本高，我建議政府可以在以下方面給予更多政策支持：

    一是在業(yè)態(tài)準(zhǔn)入上，在符合文保要求的前提下，支持業(yè)態(tài)創(chuàng)新，給予運營企業(yè)更靈活的業(yè)態(tài)準(zhǔn)入政策和支持。

    二是在地下空間利用上，因地制宜，支持合理、創(chuàng)新的地下空間利用和立體營造。

    三是在片區(qū)統(tǒng)籌運營上，鼓勵對文物院落與周邊片區(qū)進行統(tǒng)籌運營，增強針對市民的開放性、體驗性和參與性，使其融入整個片區(qū)的大運營；充分發(fā)揮文物的文化傳播和文脈傳承價值，帶動人氣集聚，導(dǎo)入流量，促進文物價值轉(zhuǎn)化和片區(qū)商業(yè)運營價值提升，呈現(xiàn)保護“真文物”和營造高品質(zhì)生活的有機協(xié)同。

    政府和市場的“雙人舞”

    《中國經(jīng)營報》：大吉巷作為央企主導(dǎo)的更新項目，落地效果不錯。后續(xù)以它為試點，探索政府統(tǒng)籌零散地塊（肥瘦搭配出讓），同時讓開發(fā)商承擔(dān)文保修繕，并通過其他收益補貼民生設(shè)施的“片區(qū)更新統(tǒng)籌平臺”模式，可行性如何？

    彭劍波：這種方式是可行的，且勢在必行。中國城市更新規(guī)模巨大，根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，截至2024年年底，房屋存量方面，我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有房屋總量662億平方米，其中城鎮(zhèn)住房存量從1978年的不足14億平方米上升到2024年的接近350億平方米。

    近兩年全國城市更新八大類任務(wù)，每年投資項目數(shù)量穩(wěn)定在6萬個左右，完成投資額2.5萬億元以上。

    中國的城市更新規(guī)模大、需求廣，單純依靠政府投資遠遠不夠，需要發(fā)揮社會投資主體作用，形成政府投資與社會投資的合力，并調(diào)動居民參與改造的積極性，多方協(xié)力推進。

    我在過去的工作實踐中一直強調(diào)，城市更新需要堅持四項基本原則。

    一是立足“城”的站位：城市更新需有城市視角和系統(tǒng)思維，應(yīng)基于城市發(fā)展總體目標(biāo)，而非就地塊論地塊。特別是具有一定規(guī)模的更新，應(yīng)以片區(qū)（城市功能組團）為單位進行統(tǒng)籌，實現(xiàn)片區(qū)從內(nèi)到外、從里到面的全面更新，同時片區(qū)更新也要融入城市全域發(fā)展。

    二是發(fā)揮“市”的力量：激活市場經(jīng)濟內(nèi)生動力，撬動資本、人才、技術(shù)等要素踴躍投身城市更新進程，吸引多元投資主體聚集。政府需與市場攜手“跳好雙人舞”，共同探索更新解決方案。

    三是實施“更”的行動：從老舊小區(qū)加裝電梯、補齊停車位短板到口袋公園見縫插綠、濱水廊道生態(tài)修復(fù)等行動……更新的目標(biāo)是讓城市更美好——基礎(chǔ)設(shè)施更完善、公共服務(wù)更均衡、生活品質(zhì)更美好、產(chǎn)業(yè)發(fā)展更有動力。城市更新應(yīng)圍繞“更優(yōu)、更美、更高效”進行功能迭代和品質(zhì)躍升。

    四是呈現(xiàn)“新”的獲得感：將城市更新中零散而有限的空間組織起來，通過共生共享思路，踐行人民城市理念，讓原住民、新居民、相關(guān)利益主體及全體市民在城市更新中有實實在在的獲得感。

    而實施片區(qū)更新，即是出于“點線面體”的系統(tǒng)性考量。目前各地對于片區(qū)尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但原則上應(yīng)是一個城市組團，至少是一個街區(qū)尺度，如老城可能由多條胡同或幾條道路合圍形成。

    通過打包鄰近地塊形成更新片區(qū)，能解決系統(tǒng)性城市功能提升問題，其優(yōu)勢在于業(yè)態(tài)更豐富，更容易實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、文化等綜合效益，對城市和人民的貢獻更系統(tǒng)。

    此外，只有達到一定規(guī)模才具備運營績效基礎(chǔ)，更容易導(dǎo)入各類要素，吸引投資和品牌。同時通過各業(yè)態(tài)地塊的搭配，更容易進行整體財務(wù)平衡和統(tǒng)籌計算。因其綜合效益和更系統(tǒng)的算賬邏輯，片區(qū)更新對社會資本也更具吸引力，比如北京石景山西部地區(qū)全域更新。

    在這類城市更新過程中，應(yīng)堅持“六位一體”思維，即區(qū)域統(tǒng)籌——整合資源、協(xié)同功能，打破壁壘凝聚合力；市場主導(dǎo)——依循規(guī)律，激活資本挖掘機遇；策劃先行——深度調(diào)研，謀定主題方向；規(guī)劃引領(lǐng)——專業(yè)把控，繪制科學(xué)藍圖；價值轉(zhuǎn)化——盤活資產(chǎn)，挖掘多元效益；運營治理——長效精細，保障成果惠民。

    《中國經(jīng)營報》：片區(qū)更新過程中普遍會遇到哪些難點、堵點？ 以往有何經(jīng)驗可以借鑒？

    彭劍波：從各地實踐來看，共性難題在于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，包括基礎(chǔ)設(shè)施、業(yè)態(tài)、風(fēng)貌、運營、交通等各方面。

    比如我們團隊參與的北京大柵欄片區(qū)更新，當(dāng)時突出矛盾表現(xiàn)為商居矛盾和“主客共享”問題。商家希望最大化客流和營業(yè)時間，而居民需要安靜的生活環(huán)境和便利的生活服務(wù)。

    針對這種位于大城市核心區(qū)、歷史城區(qū)、文保重點地區(qū)的片區(qū)更新項目，我提倡要采取共生型城市更新模式，其內(nèi)涵在于“新舊共生”，即建筑的新舊共生，傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的融合共生，以及“主客共享”，滿足在地居民與外來消費者的需求，讓各方都有獲得感。

    在必須保護“真文物”的區(qū)域，比如北京法源寺片區(qū)更新，這種模式通過“繡花功夫”，實現(xiàn)文旅融合、文物保護與商業(yè)開發(fā)的有機結(jié)合，使片區(qū)更有魅力、活力和競爭力。它不是大拆大建，而是有機更新、漸進更新。

    又比如成都寬窄巷子保留未騰退住戶，成都太古里商街與大慈寺“共生”、福州三坊七巷保留原住民、蘇州平江路沿河界面更新與內(nèi)里生活氣息并存等，本質(zhì)上都是共生型更新的探索。

    《中國經(jīng)營報》：如何引導(dǎo)原住民積極參與更新？

    彭劍波：在地居民感情最深，是城市更新成果的重要參與者和評價者。沒有他們參與的更新是冰冷、缺少溫度的，違背“人民城市為人民”的理念。更新效果好壞，他們擁有重要發(fā)言權(quán)。

    他們可以積極表達自身意見和需求，我一直倡導(dǎo)“共思、共議、共建、共享”的參與式、協(xié)商型更新。居民作為生活主角，應(yīng)參與共同思考和創(chuàng)作更新方案，才能確保方案行穩(wěn)致遠。